VIVIENDA e IVA en Chile

IVA Cero, Contribuciones y Reformas: ¿Solucionarán el tema Vivienda?

El gobierno apuesta por el regreso del sueño de la casa propia para el chileno mediano. ¿Cómo le irá?

Roberto F. Salazar-Córdova

Economista

Chile comienza lentamente a entrar en un nuevo ciclo económico y habitacional. Después de varios años marcados por inflación elevada, tasas hipotecarias altas, desaceleración inmobiliaria, menor inversión y presión creciente sobre las familias, el debate sobre IVA cero para viviendas nuevas, reducción de contribuciones, subsidios hipotecarios y reactivación de la construcción vuelve a poner en el centro algo profundamente importante para millones de personas: el sueño de la casa propia.

El Objetivo

Durante mucho tiempo, la vivienda fue uno de los grandes pilares psicológicos y económicos de la clase media chilena. Comprar una casa o un departamento no representaba solamente adquirir un activo financiero. Representaba estabilidad, continuidad, familia, arraigo, tranquilidad y futuro. La vivienda era, en muchos sentidos, el símbolo más concreto de movilidad social ascendente.

Sin embargo, el escenario económico de los últimos años comenzó lentamente a modificar esa realidad.

El Árbol de Problemas...

Hoy Chile enfrenta simultáneamente un déficit habitacional estimado entre 500.000 y 800.000 viviendas, mientras el mercado mantiene más de 105.000 viviendas nuevas sin vender.

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, GPS Property y Tinsa, los tiempos de absorción inmobiliaria fluctúan entre 34 y 40 meses, llegando incluso a superar los 48 meses en determinados proyectos “en verde” o “en blanco”.

En términos simples, muchas inmobiliarias están demorando entre tres y cuatro años en vender completamente determinados proyectos habitacionales.

La escala ha hecho que el problema ya deje de ser solamente inmobiliario. Hoy es económico, financiero, laboral, urbano, emocional y por tanto, hasta político.

Durante el gobierno de alianza de las izquierdas: socialista, comunista, social demócrata y demócrata cristiana que dejó de regir desde el pasado 11 de Marzo en Chile, y especialmente entre 2022 y 2025, el mercado inmobiliario chileno sufrió una desaceleración muy fuerte producto de varios factores simultáneos: inflación acumulada superior al 20%, aumento de tasas hipotecarias por sobre el 5,5%, incremento cercano al 30% en costos de construcción, restricciones crediticias y caída importante de inversión privada. La construcción perdió aproximadamente entre 180.000 y 200.000 empleos según estimaciones sectoriales publicadas por la Cámara Chilena de la Construcción y diversos análisis económicos.

El Nuevo Gobierno

El gobierno actual lleva 2 meses en el cargo.

Sin embargo, detrás de las pésimas cifras heredadas, aparece una oportunidad enorme: existe stock disponible, existe capacidad instalada y existe espacio para volver a conectar crecimiento económico, inversión y estabilidad familiar.

El gran desafío del gobierno de Kast, con sus reformas y propuestas, aparece cuando se trata de observar al chileno "mediano" real (mediano por ingresos) y su apetito o capacidad por comprar vivienda.

Según datos del INE y Casen, un hogar correspondiente al percentil 20 (20% de menores ingresos) percibe ingresos aproximados entre $800.000 y $1,2 millones mensuales. El percentil 50, que representa a la clase media típica chilena, fluctúa entre $1,5 y $2,2 millones. El 80 alcanza entre $3,5 y $6 millones, mientras el 90 (el 10% más rico por ingresos) supera los $7 millones y puede llegar a más de $15 millones mensuales.

El problema no es de flujo, sino de desahorro, y es que por la pandemia y la inflación, incluso familias profesionales urbanas comenzaron lentamente a perder capacidad de sostener su ahorro y capitañizar dichos ahorros para tener el crédito necesario para ganar acceso razonable a vivienda propia.

¿Hay Demanda?

Hoy una familia urbana típica compuesta por dos adultos trabajando y dos hijos puede enfrentar gastos mensuales cercanos a $2,3 millones considerando arriendo o dividendo, gastos comunes, alimentación, transporte, educación, salud, servicios básicos e internet.

Un presupuesto relativamente típico de toda la Región Metropolitana puede incluir:

- $700.000 en arriendo o dividendo;

- $120.000 en gastos comunes;

- $600.000 en alimentación;

- $250.000 en transporte;

- $250.000 en educación;

- $180.000 en salud;

- $150.000 en servicios básicos;

- y cerca de $80.000 en internet y telefonía.

Al tipo de cambio actual, se requeriría ingresos de US$ 3 mil al mes para poder pensar en comprar casas o departamentos tasados sobre los US$ 300 mil, en zonas modernas o seguras.

El resultado es una situación donde muchas familias viven prácticamente sin capacidad de ahorro estructural, aun teniendo ingresos relativamente razonables para estándares latinoamericanos.

Al mismo tiempo, el mercado de arriendos, por todo lo anterior, se volvió cada vez más complejo de acceder.

Actualmente:

- un departamento mediano puede fluctuar entre $550.000 y $850.000 mensuales;

- un departamento familiar fácilmente supera entre $1,2 y $1,8 millones;

- mientras casas amplias pueden alcanzar entre $2 y $4 millones mensuales.

A ello se agregan gastos comunes que pueden variar entre $100.000 y $500.000 mensuales dependiendo del sector y del estándar del inmueble.

Muchas familias de Chile miran con interés lo que pueda hacer el Ministro de Vivienda, aiván Poduje, pues comenzaron a sentirse atrapadas entre:

- arriendos altos;

- imposibilidad de ahorro;

- inflación;

- y viviendas antiguas que envejecen junto con ellas.

Y allí aparece otro fenómeno silencioso pero muy relevante: el envejecimiento del parque habitacional urbano chileno.

Deterioro y Costos

Muchas viviendas comenzaron naturalmente a requerir inversiones importantes en calefonts, cañerías, techumbres, humedad, filtraciones y mantenciones estructurales mayores.

Lo que antes era mantención menor hoy muchas veces se transforma en CAPEX difícil de absorber tanto para propietarios como para arrendatarios.

El problema es que con la inflación, los costos de reparación aumentaron significativamente:

- cambio de calefont: entre $600.000 y $1,5 millones;

- techumbre parcial: entre $3 y $8 millones;

- reemplazo de cañerías: entre $4 y $12 millones;

- remodelación de baño: entre $2 y $6 millones;

- reparación de portones o cierres: entre $1 y $3 millones.

Esto, unido al alto desempleo, hace que la presión por vender aumente, y se entre en un círculo vicioso de costo y descapitalización, decisiones y expectativas que queman el cirio por ambos lados.

Súmele las Contribuciones

A ello se suma el crecimiento sostenido de las contribuciones.

Actualmente:

- viviendas de clase media pueden pagar entre $150.000 y $400.000 trimestrales;

- viviendas de clase media alta entre $500.000 y $1 millón;

- y propiedades de mayor valorización pueden superar entre $1 y $3 millones trimestrales.

Ser propietario es ahora un lujo. Poseer una vivienda significa cargas anuales que fluctúan entre: $600.000 y $12 millones solamente en impuesto territorial. Muchas familias comenzaron lentamente a decidir vendee puesto que incluso mantener una propiedad propia se transformó en una carga estructural difícil de sostener.

Las Propuestas del Gobierno

Por eso, las propuestas orientadas a IVA cero temporal para viviendas nuevas, reducción o eliminación gradual de contribuciones para vivienda principal, subsidios hipotecarios, simplificación regulatoria y aceleración de permisos apuntan directamente al corazón del problema económico del chileno mediano.

Una vivienda de 4.000 UF equivale aproximadamente a $160 millones considerando una UF cercana a $40.000. Si una rebaja efectiva derivada de IVA cero fluctúa entre 5% y 10%, el ahorro potencial puede variar entre $8 y $16 millones.

Para muchas familias eso puede representar:

- el pie hipotecario;

- varios años de ahorro;

- o simplemente la diferencia entre acceder o quedar fuera del sistema financiero.

Y allí aparece algo profundamente importante: la vivienda no es solamente un activo financiero.

La vivienda es:

- estabilidad emocional;

- proyecto familiar;

- continuidad;

- seguridad;

- arraigo;

- y tranquilidad cotidiana.

Si el paquete de incentivos logra parar el círculo vicioso, y se despierta la demanda, el sistema total de la economía puede volver a encenderse.

Una Solución Mayor

La vivienda es el lugar donde las personas descansan, trabajan, estudian, reciben amigos, forman familia y reconstruyen energías para enfrentar la vida diaria.

El Gobierno lo sabe, y ha apostado con toda su fuerza por pactar en el Congreso y el Senado, de modo que el sistema político sirva para algo concreto: facilitar acceso a viviendas nuevas o renovadas.

Sería un suicidio político para las izquierdas oponerse también en esto a un paquete legislativo que mira lo tributario y lo habitacional como lo que es: un sistema único , pues se transforma en una política de estabilidad familiar y paz social.

Los Votos

Quizás lo más interesante del momento actual es que Chile comienza nuevamente a discutir vivienda desde una lógica de crecimiento, inversión y estabilidad humana al mismo tiempo, desde todo el arco político, como eran las cosas hace 30 años.

La expectativa es buena porque la reforma está bien estudiada: cuando un país facilita acceso a vivienda:

- también reactiva construcción;

- genera empleo;

- mueve inversión;

- fortalece barrios;

- estabiliza familias;

- y recupera confianza en el futuro.

Los políticos que llenan de indicaciones las reformas comienzan, por todo esto, a parecerse a las casas que envejecen.

Hay que salir de las casas viejas y de la política vieja.

Las ciudades votan desde sus casas, y cuando un país vuelve a facilitar acceso a vivienda, también comienza lentamente a renovar esperanza, movilidad social y tranquilidad para millones de familias.

Quizás ahí está la verdadera oportunidad del nuevo ciclo habitacional chileno: volver a hacer posible que el sueño de la casa propia vuelva nuevamente a sentirse alcanzable para el chileno mediano real.